Compravendita: tutele nelle fasi preliminari
Acquistare o vendere un immobile rappresenta un passaggio importante, che comporta impegni economici e responsabilità giuridiche rilevanti. È essenziale affrontare questa operazione con attenzione, avvalendosi di professionisti competenti e garantendo il massimo livello di tutela in ogni fase.
Le indicazioni che seguono sono valide sia per l’acquirente sia per il venditore, perché entrambi devono esigere garanzie di trasparenza, correttezza e sicurezza durante tutte le fasi della compravendita.
Se c'è un intermediario
Quando l’operazione è gestita tramite un’agenzia immobiliare, è importante adottare alcune precauzioni fondamentali avvalendosi dell'aiuto dell'agente cui ci si affida:
- Verificare la situazione giuridica e tecnica dell’immobile: prima di firmare qualsiasi documento, è necessario controllare la proprietà, la provenienza (compravendita, donazione, successione, ecc.), la regolarità catastale, la conformità edilizia e la presenza di eventuali vincoli. È consigliabile visionare planimetrie e documenti catastali;
- Valutare attentamente prima di sottoscrivere la proposta di acquisto: questo documento è a tutti gli effetti un atto vincolante. Firmandolo, l’acquirente si impegna irrevocabilmente verso venditore e agenzia, senza diritto di ripensamento o modifiche unilaterali alle condizioni.
- Pagamenti e garanzie: la somma versata a titolo di caparra o "prenotazione" deve essere intestata direttamente al proprietario, non all’agente. È buona pratica richiedere il modulo di proposta con anticipo sufficiente per valutarne le clausole e prevenire condizioni squilibrate o non confacenti alla propria volontà.
Se non c'è un intermediario
Nel caso di trattativa privata tra le parti, è altamente consigliato rivolgersi fin da subito a un professionista qualificato (notaio, avvocato o esperto del settore) per effettuare tutte le necessarie verifiche preliminari, prima di sottoscrivere qualsiasi accordo.
Questa precauzione è importante soprattutto per il venditore, che potrebbe in buona fede ignorare irregolarità, vincoli o obblighi che rischiano di compromettere la validità o la commerciabilità dell’immobile.
Il contratto preliminare di compravendita
Conclusa la trattativa e compiute le necessarie verifiche, le parti possono procedere alla stipula del contratto preliminare (o “compromesso”), che può essere trascritto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari competente, ove redatto dal notaio.
La legge prevede infatti la possibilità di trascrivere il contratto preliminare nei registri immobiliari, conferendogli efficacia pubblica e opponibilità verso terzi. Questa tutela è particolarmente importante per l’acquirente, che così viene protetto da trascrizioni pregiudizievoli successive (pignoramenti, ipoteche, sequestri) e dall’eventuale fallimento del venditore, con riconoscimento di un privilegio per il recupero delle somme versate.
Quando si consiglia la trascrizione del preliminare
La trascrizione del preliminare, pur non obbligatoria, è particolarmente opportuna quando:
-
il venditore è un imprenditore o l'impresa costruttrice/ristrutturatrice;
-
tra preliminare e il contratto definitivo di compravendita intercorre un lungo periodo;
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quando tra la stipula del contratto preliminare e quella del definitivo si devono eseguire lavori di ristrutturazione, chiedere concessioni, autorizzazioni o condoni, finanziamenti, altro;
-
viene versata una Caparra od un acconto di importo elevato.
Tutela e sicurezza fin dalle prime fasi
Affidarsi a un professionista esperto già nella fase preliminare consente di verificare la conformità normativa e fiscale dell’operazione, prevenendo rischi e garantendo serenità durante tutto il processo di compravendita.
Per garantire la correttezza e la sicurezza della tua compravendita immobiliare, è consigliabile affidarsi a un supporto professionale qualificato sin dalle fasi preliminari. Contattaci per un confronto approfondito sulle specificità della tua operazione.
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